6.17 부동산 대책
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2020년 6월 17일 발표된 부동산 대책.
앞으로 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 새로 사면 전세대출 보증이 제한된다. 무보증 전세대출은 극히 드물기 때문에, 사실상 전세대출 금지나 마찬가지다. 이 같은 조치는 규제 시행 이후 대출을 새로 신청하는 사람부터 적용된다. 규제 시행에는 1개월쯤 걸릴 것으로 예상된다. 시행일 이전에 전세 계약을 이미 체결했다면 종전 규정이 적용된다. 만약 규제 시행 전에 전세 대출을 받았는데 새로 3억원 넘는 집을 사는 경우는 어떻게 될까. 당장 갚아야 하는 건 아니지만 대출 연장은 불가능하다. 기존 전세대출 만기까지만 인정되는 것이다.
- 전세대출 후 3억원 넘는 집 사면 대출 회수, 3년간 주담대 금지
앞으로 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구에 있는 3억원 넘는 아파트를 구입하면 전세대출이 즉시 회수된다. 그뿐만 아니다. 회수 대상이 되는 순간 향후 3년간 주택 관련 대출 이용이 불가능해진다. 또 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익이 생긴다. 신용등급이 깎이고 대출한도가 줄어들 수 있는 것이다. 그 후 3개월 넘게 안 갚으면 채무 불이행자(신용불량자)가 된다. 이 같은 정책은 전세 보증기관의 내규 개정 후부터 적용된다. 오는 7월 중순쯤으로 예상된다.
- 1주택자 전세대출 한도 2억원으로 줄어
1주택자의 전세대출 한도는 2억원으로 줄어든다. 전세대출을 받으려면 보증기관의 보증을 받아야 한다. 무보증 전세대출은 극히 제한적이다. 지금 주택금융공사는 1주택자에게 최대 보증한도를 2억원으로 설정하고 있다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)는 수도권 4억원, 지방 3억2000만원으로 한도가 더 높았다.
정부는 1주택자의 전세대출이 갭 투자 용도로 활용된다고 봤다. 이에 갭 투자 차단을 위해 HUG의 1주택자 대상 전세대출 보증한도를 2억원으로 낮추기로 했다. HUG 내규가 개정된 이후 신규 대출 신청분부터 적용된다.
- 무주택자, 주담대 받으려면 6개월 내 들어가 살아야
주담대 실거주 요건도 강화된다. 오는 7월 1일 이후 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내 주택을 사려고 주담대를 받는 경우 6개월 내 그 집에 들어가 살아야 한다. 이 같은 규정은 집값과 관계없이 적용된다. 지금은 투기지역·투기과열지구 내 9억원 초과 주택 구입 시 1년, 조정대상지역 내 주택은 2년 내 전입 의무가 있었다. 이런 규정은 오는 7월 1일 이후 신규 대출 신청자부터 적용된다.
만약 그 이전에 집을 샀는데 7월 1일 이후 대출을 신청하는 사람은 어떻게 될까. 정부는 이미 주택 매매 계약을 체결한 사람에게는 종전 규정을 적용해주기로 했다. 다만 가(假)계약만 맺은 경우에는 새로 바뀐 규정이 적용된다.
- 1주택자, 주담대 받으려면 6개월 내 기존 주택 팔고 새집 들어가야
1주택자의 주담대 문턱도 높아진다. 앞으로 규제지역 내 주택을 사려고 주담대를 받는 1주택자는 6개월 내에 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입해야 한다는 의무가 부과된다. 지금은 투기지역·투기과열지구 내 주택을 살 경우 1년 내에 기존 주택 처분·신규 주택 전입을 하면 됐다. 조정대상지역은 2년이었다.
이런 규정도 오는 7월 1일 행정지도 시행 이후 신규 대출자부터 적용된다. 그 이전에 주택 매매 계약을 체결한 사람은 종전 규정이 적용된다. 가계약은 인정해주지 않는다. 전입해야 하는 기간인 ‘6개월’의 기준에 대해 정부는 주담대 실행일로부터 6개월이라고 설명했다.
- 보금자리론 받으면 3개월 내 전입·1년 이상 거주해야
주택금융공사의 보금자리론에도 실거주 요건이 새로 생긴다. 지금까지 보금자리론 이용 차주에게 전입 의무는 없었다. 앞으로는 주택 구입을 위해 보금자리론을 받는 경우, 3개월 내 전입해야 한다. 또 1년 이상 실거주해야 한다는 의무도 생긴다. 지키지 않으면 대출금이 아예 회수된다. 이 같은 규정은 주택금융공사 내규 개정 시행일(7월 1일) 이후 보금자리론 신청분부터 적용된다
- 주택 매매·임대사업자, 주담대 못 받는다
7월부터 주택 매매·임대사업자에게는 주담대가 아예 금지된다. 지금까지는 규제 지역 내에서는 LTV(담보인정비율) 20~50%까지 대출이 가능했다. 비규제 지역에서는 아예 LTV 규제가 없었다. 그런데 앞으로는 모든 지역에서 주담대를 금지하겠다는 것이다.
규제 시행일(7월 1일) 이후 신규 대출부터 이런 규정이 적용된다. 그 이전에 매매 계약을 체결한 경우에는 종전 규정대로 진행된다. 가계약은 인정하지 않는다.
집값 안정을 실현하려면 다주택자와 고가주택보유자에게 미국, 영국, 런던, 프랑스처럼 연1%~3% 만큼 보유세를 부과해야 한다.
헬조선은 2025년 기준 20억원 아파트의 보유세가 월 23만원 밖에 안된다. 미국, 캐나다, 일본, 영국, 프랑스였으면 월 167만원 ~ 500만원을 보유세로 뱉아야된다.
또한 이명박근혜 시절에는 다주택자와 초고가주택자에 대한 강력한 규제를 실시했지만, 문재앙은 강남 다주택자들의 규제를 전부 풀어서 집값이 미친듯이 폭등했다.
강남구와 서초구에 고품질의 공공임대주택을 최대한 많이 공급해서 집값을 안정시킨 이명박과 달리 문재앙은 공공임대주택의 공급은 대폭 줄여버리고 민간 신축 아파트만 닥치는 대로 공급한 결과 강남 집값은 하늘을 뚫고 올라가며 헬조선의 온도는 더욱 더 뜨거워지고 있다.
강남에 신축 아파트 공급이 늘어나면 신축 아파트의 비싼 가격으로 인해 청담동이나 반포동의 평당가가 상승하고 동네의 평균 집값이 상승하면 주민들의 FOMO를 자극해 매수세가 강해지고 강해진 매수세로 집값이 올라가는 시즌이면 건설사는 닥치는대로 신축 아파트를 건설해(건설 원가와 건설인부의 인건비는 동일한데 집값만 오르니) 폭리를 취하고 더 많은 신축아파트가 지어질수록 동네의 평당가가 더 많이 올라 더 많은 주민들의 FOMO를 자극해 주민들이 한도 끝까지 대출내서 강남 아파트 매수에 뛰어들고 그렇게 강남 집값은 오르고..... 무한반복이다. (비트코인 역시 폭등하면 매수세가 강해지고 폭락하면 매도세가 강해진다 / 베블런 효과는 상품이 비쌀수록 오히려 판매량이 늘어나는 현상이다.) 그나마 다주택자들에게 보유세를 대폭 강화하면 이런 현상은 어느정도 완화되겠지만 헬조선은 윗대가리들이 다주택자라 규제를 할 수가 없다. 단 1명의 사람이 수백채의 강남아파트를 보유하고 있는데 아파트를 아무리 공급해봐야 수백명이 수만채를 쓸어간다.
실제로 문재인이 다주택자들에게 파격적인 세금 혜택을 주고 이명박근혜에 비해 신축 민간 아파트 공급을 대폭 늘리고 공공임대주택은 줄인 결과 강남 아파트 대폭등이 일어났다.
반면 지방 아파트는 신축 아파트 공급을 많이 할수록 동네의 대체 아파트가 많아진다는 심리로 집값이 떨어지고, 그렇게 하락장이 시작되면 하루라도 더 빨리 팔아야 손해를 안본다는 생각에 매도세는 강해지고, 지금이 아니라 나중에 사면 더 떨어질텐데 왜 지금 아파트를 사야하지?라는 생각에 매수세는 약해지고, 매수세가 약해지니 평당가는 더 떨어지고… 무한반복이다.
만약 윤석열이 문재인이 아닌 이명박근혜를 계승하는 정치인이서 집값 폭락시킬 생각이 있었다면 민간 건설사의 바가지 아파트가 아니라, 2024년 기준 1평당 400만원의 신축 공공아파트와 1평당 0.5만원의 월세를 받는 50년짜리 신축 공공임대아파트를 강남 역세권에 대량으로 공급했을 것이다. (2024년 기준 공공아파트와 공공임대아파트는 은수저 미만이면 누구나 가질 수 있게 하되 공공주택인만큼 1인당 1채씩만 가질 수 있게 한다.)
쉽게 말해서 최고급 아파트를 서울지하철화 시키는 것이다. 서울지하철이 세계 최고수준의 품질을 자랑하지만 가격이 매우 싸면서 지하철 노선거리도 매우 긴것처럼 아파트 역시 세계 최고 품질이면서 매우 저렴한 가격인데다가 양도 매우 많아지게 하는 정책이다.
서울지하철 짓는 건설사에게 합당한 보수를 지급하듯이 공공아파트 짓는 건설사에게도 합당한 돈을 정부가 지급한다.
